泉港区农民公寓建设管理实施方案

为认真贯彻执行《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见》（闽政〔2021〕2号）和《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的若干意见》（泉政办规〔2023〕5号）精神，促进农村宅基地集约节约利用和村庄低效用地综合利用，充分保障农村村民合法权益，稳妥有序推进农村村民集中建房工作，现结合我区实际，制定《泉港区农民公寓建设管理实施方案》。

第一部分 总则

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实《泉港区盘活利用低效用地试点工作方案》要求，遵循“规划先行、政策引导、镇村统筹、村民自愿”的思路，以解决农村村民住房困难和集约节约用地为落脚点，整合农村闲置宅基地，盘活农村村庄低效用地，落实“一户一宅”，稳妥有序推进农村村民集中建设供给符合条件的本村集体经济组织成员居住的单元公寓式住宅、农民住宅小区（以下简称“农民公寓”），保障农村村民实现户有所居，努力建设和美乡村。

二、基本原则

（一）规划先行、因地制宜、合理布局。强化规划管控，健全管理机制，合理确定规模，科学安排布局，统筹划定建设范围。不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农民公寓建设。

（二）节约集约、建新拆旧、盘活存量。推动旧村改造，盘活存量建设用地，集约利用闲置农村宅基地、废旧农房和村集体低效用地等，严格控制新增用地。

（三）村民自愿、镇村统筹、依法依规。尊重村民意愿，切实保障农村村民在宅基地的征收、退出、补偿和房屋的筹资、认购、分配、安置以及物业管理的合法权益。强化镇村主体责任，形成建设项目闭环管理链条。农民公寓项目必须办理用地、规划报建、施工等审批手续。

三、 组织架构及职责分工

(一)组织架构

1.成立泉港区农民公寓建设管理领导小组，统筹协调及指导全区村镇农民公寓建设工作。区政府分管领导任组长，区纪委监委、发改、农水、自然资源、财政、公安、住建、民政、税务、交通、水利、城管、文旅、生态环境、供电、供水、电信、移动、广电、燃气、金融等各相关职能部门及单位共同参与。

2.按属地管理原则，各镇政府要建立相应的农民公寓建设管理领导小组及其办公室，由镇政府主要领导任组长，各相关职能部门及单位相关业务部门为成员，统筹协调及指导农民公寓建设工作。领导小组下设项目指挥部，各镇农民公寓建设工作领导小组组长为项目指挥部召集人，镇、项目建设有关职能部门及单位业务骨干、项目所在村委会组成工作专班，负责本村农民公寓项目建设的具体实施。

3.明确区直各相关部门、镇、村集体经济组织、村民在农民公寓建设工作中的责任和义务，优化审批流程、落实相关手续办理程序、出台项目配套优惠政策，共同推进农民公寓建设。

(二)职责分工

1.镇政府：牵头负责全镇农民公寓建设、分配认购等工作，负责属地农民公寓建设领导小组或项目指挥部各项日常事务，具体统筹协调各建设项目的村庄规划编制报批、建设用地报批、报建等相关手续办理，牵头做好项目争取上级资金补助筹集事宜，争取相关税费政策、农村村民不动产登记材料登记办理申报归档等工作。

2.村集体经济组织：负责组织本村农民公寓建设项目的具体实施，组织开展农民公寓建设资金筹集、政策宣传、村民发动、摸底调查、民意征求、表决决策、矛盾调处等工作，以及旧房征迁、土地盘活利用、分配安置和物业管理、收集村民不动产登记材料等事宜。

3.区发改局：负责集中连片开发建设且明确单一项目业主的农民公寓项目立项，结合上级有关资金补助政策，争取项目补助资金。

4.区财政局：负责统筹安排农民公寓建设项目奖补资金，落实下拨财政奖补资金，监管资金使用情况。

5.区自然资源局：负责农民公寓建设项目的规划方案设计审查，负责用地报批、不动产登记等工作。

6.区住建局：负责农民公寓建设项目的施工许可、消防、工程质量安全监管等建设施工相关审批手续。

7.区农业农村和水务局：参与对村集体经济组织实施范围内的宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，负责村民住宅建设管理工作，指导农村人居环境整治，落实乡村振兴专项经费补助。

8.区公安、民政、税务、交通、水利、城管、文旅、生态环境、供电、供水、金融、电信、移动、广电、燃气等各相关职能部门及单位，按照各自职责共同推进农民公寓建设工作。结合上级优惠政策，制定配套方案，支持做好各项目配套基础设施建设。

第二部分 申请条件和认购原则

四、申请条件

有统规统建农民公寓的集体经济组织成员且需符合以下条件之一的(以下称“应建户”)，可申请入住农民公寓：

1.符合本区域“一户一宅”宅基地申请政策的村民；

2.原住宅影响村镇规划或因国家、集体建设需要搬迁的，或因地质灾害、自然灾害等原因，需要搬迁新建住宅的村民；

3.在本村无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准需要新建住宅的且自愿放弃现有住宅由村集体经济组织收回的；

4.与村集体协商一致，自愿由村集体收回宅基地使用权，并注销原宅基地使用证及其房屋所有权证，自愿向农民公寓集聚的村民；

5.经批准纳入村集体经济组织管理回村居住的港澳台同胞、归国华侨、引进的优秀人才及其他特殊群体。

(二)村民申请入住村民公寓有下列情形之一的，不予批准：

1.现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的。

2.分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的。

3.年龄未满18周岁的。

4.不符合镇国土空间规划、村庄规划和镇土地利用总体规划的。

5.将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。

6.不符合“ 一户一宅”政策规定的。

五、 筹资建设认购原则

( 一)实施危(旧)房(含石结构)改造所腾出的集体建设用地，扣除农民公寓建设用地外，如有剩余，原则上由本村集体所有，由村集体进行分配使用，土地收益归本村集体所有。危(旧)房(含石结构)必须承诺交由村集体经济组织收回拆除，用地交由村集体经济组织管理，才具备认购资格。

（二）由村集体经济组织委托项目管理公司作为代建业主统规统建，新建农民公寓仅对符合本方案第四条申请条件的应建户筹资建设并认购。

第三部分 实施流程和建设管理

六、实施流程

（一）建设内容。由村集体经济组织委托项目管理公司，在村集体土地或本村辖区内经土地整理、征用后以批准拨用方式取得的土地上，统一建设以提供本村村民居住为主的农民公寓，同时配套建设相应基础配套设施和公共配套设施，并采用定向定量的分配或安置方式，结合用地性质情况盘活住宅小区建设余量平衡建设投资资金。

（二）建设主体。农民公寓的建设主体可以是村集体，也可以是由镇牵头成立的统一建设机构。建设主体牵头组织统筹农民公寓建设的选址预（方）案、建设模式、投资模式、资金筹措、预算控制、土地整理（含拆迁）、申请对象审核、征地（旧宅基地退出、补偿）和公寓申购价格、分类分配处置和建成后的小区管理等方案或办法的制定，负责规划建设手续申报、项目施工、基础设施配套管理。

（三）审查备案。建设主体拟定农民公寓建设方案（包括项目拟选址情况、土地规划和住宅设计方案、资金筹措及成本核算、房源分配方案、施工建设计划、旧村庄改造计划等内容），经报镇人民政府审核、区级人民政府同意后，按照规定办理立项、用地手续、规划许可等相关建设工程手续。

（四）实施和监管。建设主体严格按照审查批准的方案进行施工建设。镇作为项目实施监管的第一责任主体，要监督落实建筑工程项目建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师五方主体责任，切实做好项目全过程的管理、监督和服务工作。区镇两级相关职能部门要按照各自职责做好项目的监督和管理。

（五）项目验收。项目建设完成后，由建设主体按照建设工程竣工验收相关规定向相关职能部门申请验收。经验收合格后，供水、供电、住建等部门支持办理相关手续，区自然资源局予以办理不动产登记手续。

七、规划建设管理

（一）规划要求。农民公寓建设项目按先规划后建设的原则，由镇政府编制落实村庄规划，科学安排农民公寓点的数量、布局、范围和用地规模。未完成村庄规划编制的村（居），原则上不予认定农民公寓项目。

农民公寓建设项目规划设计条件，应根据安置需求、用地情况和控制性详细规划、村庄规划或地块图则确定，可根据实际需要设计、建设多种户型，建筑风貌应与村庄整体风貌相协调。停车场等公共配套设施和市政设施以及物业管理用房按相关规范实施。

（二）用地管理。农民公寓建设用地，原则上使用集体所有的建设用地，鼓励盘活利用连片存量宅基地，开展旧村（居）、危旧房和“空心村”土地整理。农民公寓项目建设范围内的边角地、夹心地、插花地等农村村庄低效用地，经农转用审批后按集体建设用地使用。农民公寓新增建设用地纳入区级年度土地供应计划，按计划落实用地指标。

（三）建设要求。农民公寓建设须符合国家、省、市、区技术规范、技术标准要求。农民公寓建设宜参照城镇居住区规范要求；道路、管线等基础设施应与住房同步规划建设（通信管线及设施参照国标小区进行规划建设）；公建配套和绿化等要按有关规定实施，并与住房一并交付验收。负责农民公寓设计、施工、监理等的单位必须达到有关法律法规和技术规范要求的资质标准。切实落实建设各方责任，加强质量监督管理。

（四）房源管理。农民公寓房源可参照福建省农村宅基地审批及住宅建设管理办法办理房屋所有权证。农民公寓建设后按经表决同意和审查批准后的分配方案实施，安排符合“一户一宅”宅基地申请政策的农村集体经济组织成员。

农民公寓建设规模可具备一定前瞻性，可按规划建设预留部分住房用于满足新增符合条件的村民、引进人才及其他特殊群体申购。未申购分配的预留住房要确权到村集体，作为村集体资产纳入农村集体资产依法管理，严禁违法违规销售（含“以租代售”）农民公寓。

第四部分 政策保障

八、政策扶持

（一）土地房产政策。村按拆旧建新方式建设农民公寓的，腾挪出的用地指标，全部返还该村集体；镇统筹建设的，腾挪出的用地指标分配利用，由镇和村协商确定。

（二）财政补助。区财政局要将农民公寓建设项目奖补资金列入区财政预算，每年安排一定的专项资金，用于奖补农民公寓项目建设。各级各部门及财政奖补资金归入村集体资产投入。

（三）费用减免政策。农民公寓项目可结合当地实际，纳入危旧房改造、低效用地利用、经适（限价）房等政策予以立项备案。涉及水、电、气、有线电视、网络等收费，参照农村私人建房标准执行。

农民公寓不是房地产开发项目，除了建设环节按规定缴交相关税收，其他环节税费减免按规定享受。建筑主材尽量采用甲供，合理控制税收成本。

（三）资金筹措政策。鼓励建设主体多渠道筹措农民公寓建设资金，腾挪出的用地指标的分配利用收入应优先用于农民公寓建设。在绝对禁止出现“小产权房”的前提下，允许利用社会资金解决启动资金问题。社会资金合理回报的标准和方式，作为农民公寓建设方案重要内容进行申报审查，由镇实施监管。

第五部分  权属管理

九、不动产登记

入住农民公寓的集体经济组织成员（村民）填写《农村宅基地和建房申请审批表》，按农村村民建房规定审批后，持《农村宅基地批准书》、建设主体的《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》《验收合格意见》等办理不动产登记，也可委托建设主体统一办理。

十、不动产流转

(一)农民公寓建设用地属集体用地，所有权属村集体所有，使用权属公寓业主共同共有，任何单位和个人不得侵占、交易或者以其他形式非法转让。

(二)农民公寓属集体用地，不允许进入市场交易(转让),只限于本村集体经济组织成员应建户之间流转。村集体经济组织依法对农民公寓土地使用权属流转、调配、申报和使用进行管理。原房主流转后，不得再申请，除非原房主符合分户申请条件。    

(三)镇级集中建设的农民公寓，仅限于本镇范围内镇政府指定的各村集体经济组织成员应建户之间流转。

十一、不动产权证抵押

在取得农民公寓用地使用权和房屋分配权时，经所在的村集体经济组织申请上报，相关主管部门同意农民公寓的房屋所有权抵押及处置并出具书面意见后，办理抵押权预告登记。在所抵押的住房已办理不动产权证后，应即办理不动产抵押登记手续。

第六部分 监督检查

十二、 强化职能监管

各镇政府村建、财政等所站要对农民公寓规划建设、资金使用等加强事前、事中、事后指导、监管；区自然资源局、区农水局、区住建局等职能部门要牵头组织对农民公寓建设开展定期督导检查；区农水局要定期开展农民公寓建设资金管理使用情况专项检查；区财政局、审计局等部门要对农民公寓财政奖补等财政资金的管理使用情况进行专项检查、审计。

十三、强化跟进监督

各镇纪委监察组要将农民公寓建设项目纳入基层政治监督、镇党委“四责”贯通联动监督的重点内容，发挥村级纪检委员、村务监督委员会、廉情监督员作用，对农民公寓建设全程监督，保障项目规范运行、公平公正公开；各派驻纪检监察组要增强“派”的权威和“驻”的优势，加强对部门履行职责情况的监督检查，优化审批服务，保障项目建设规范有序、高效运行。

十四、 强化执纪问责

全区纪检监察组织对农民公寓建设中党员干部的违纪违法问题，从严查处；对不担当、不作为、慢作为、乱作为等形式主义官僚主义问题，依法依规追责问责。精准运用监督执纪“四种形态”,落实“三个区分开来”要求，实事求是容错纠错，做好不实举报澄清正名工作，保护干部干事创业激情。

第七部分 其他要求

（一）农民公寓建设项目应进行公开招投标，项目资金收支情况由镇负责监管。

（二）各地要将农民公寓项目建设纳入“两违”整治范围进行严格管理，发现农民公寓项目建设方案未经审查而实施的，或违法违规销售（含“以租代售”）农民公寓的，由属地镇牵头组织农水、自然资源、住建、城管等部门依法查处；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

（三）本《方案》不适用于区人民政府所在地规划建设用地范围内的镇、村庄和未完成村庄规划或控制性详细规划的村庄。涉及国有土地建设的农民公寓用地，按程序审批。

（四）本《方案》未明确事宜，按照国家、省、市、区有关政策规定执行。施行期间与国家、省及有关上级部门出台新规定、新政策相冲突的，以国家、省级及有关上级部门的规定为准。

（五）本《方案》由泉州市泉港区人民政府负责解释，具体解释工作由区农业农村和水务局会同相关单位承担。农民公寓建设中的具体问题，由各地农民公寓建设领导小组办公室牵头各职能部门研究制定操作细则。

本《方案》自发布之日起施行，有效期至2026年12月31日。