泉港区天马片区土地征收成片开发

方案公示

根据《中华人民共和国土地管理法》、自然资源部《土地征收成片开发标准（试行）的通知》（自然资规〔2020〕5号）《福建省自然资源厅关于印发<福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）>的通知》（闽自然资发〔2021〕3号）的有关规定，泉港区人民政府组织编制了《泉港区天马片区土地征收成片开发方案》,并征求了相关人大代表、政协委员、社会公众、专家学者、有关部门、成片开发范围内农村集体经济组织和村民意见。现将修改完善后的方案进行公示，在公示期间，若对该方案有意见或建议，请及时向泉港区自然资源局反馈。

一、基本情况

本方案用地总规模为91.9917公顷，项目位于泉港区界山镇。

二、公示期限

2022年7月12日至2022年7月20日。

三、反馈方式

请将意见以信函或电子邮件的形式反馈至泉港区自然资源局。为便于联系并对意见进行归纳整理和分析，请如实写明提出意见者有关单位或个人的名称、联系方式等信息。

联系人:林启锋

联系电话:0595-87987891

邮 箱:qzqgyd@163.com

地 址:泉港区土地交易中心大楼803室

邮 编:362801

附 件:泉港区天马片区土地征收成片开发方案

                         泉州市泉港区人民政府

                          2022年7月8日

（此件主动公开）

附件

土地征收成片开发方案

泉港区天马片区

泉州市泉港区人民政府

二零二二年七月

目录

一、概述 - 1 -

（一）编制背景 - 1 -

（二）编制原则 - 1 -

（三）编制依据 - 2 -

二、编制条件 - 4 -

（一）批而未供土地和闲置土地情况 - 4 -

（二）开发区土地利用效率情况 - 4 -

（三）已批准土地征收成片开发方案实施情况 - 4 -

三、基本情况 - 5 -

（一）成片开发位置、范围、面积 - 5 -

（二）实施周期 - 5 -

（三）基础设施条件 - 5 -

四、必要性和科学合理性分析 - 8 -

（一）必要性分析 - 8 -

（二）科学合理性分析 - 10 -

五、主要用途和实现功能及公益性用地比例 - 11 -

六、拟建项目及实施计划 - 12 -

七、合规性分析 - 13 -

（一）国土空间规划 - 13 -

（二）国民经济和社会发展规划、年度计划 - 13 -

（三）占用永久基本农田和其他法律法规规定不允许占用或开发的 - 14 -

八、效益评估 - 14 -

（一）土地利用效益评估 - 15 -

（二）经济效益评估 - 15 -

（三）社会效益评估 - 15 -

（四）生态效益评估 - 16 -

九、结论 - 18 -

十、附图 - 19 -

十一、附表 - 20 -

一、概述

（一）编制背景

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条和《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准（试行）>的通知》（自然资规〔2020〕5号）规定，经营性用地项目应当先行编制土地征收成片开发方案上报省政府同意后方可组织上报土地征收。

泉港区地处东南沿海区域，具有丰富的资源优势，强化鳗鱼产业链思维，走融合发展创新之路，推动农业产业化，促进泉港区产业结构优化调整，讲一步扩大国内外农产品市场价额，实现双方互制共商，共同发展。该项目选址位于界山镇北侧、国道G228线两侧潘南盐场周边，投资总额约30亿。

本方案实施成片开发，对加强项目统筹规划、科学布局，实现土地集约节约利用，促进产业合理发展和资源有效配置，提高基础设施和公共设施配套水平具有重要意义。为此，泉港区政府组织编制了本方案。

（二）编制原则

1.遵守法律法规、维护公共利益原则

土地征收成片开发应遵循相关法律、法规和规程的规定，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划，纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并符合国家产业政策和供地政策。

土地征收成片开发要以人民为中心，为公共利益的需要，提高成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例，兼顾群众的现实和长远利益，维护群众合法权益，充分征求成片开发区域内农村集体经济组织和农民的意见。

2.科学合理编制、确保开发必要原则

土地征收成片开发应当坚持新发展理念，立足城市（镇）的长远发展，根据土地经济规律、社会经济发展和市场需求，确保开发的必要性。因地制宜，有针对性地开展编制工作，着重解决实际问题。

3.严格保护耕地、节约集约用地原则

土地征收成片开发应落实最严格的耕地保护制度，尽量避让优质耕地。要根据经济社会发展状况、实际用地需求、土地利用相关政策等确定成片开发范围，科学合理规划布局，优化资源配置，节约集约利用土地，提高土地利用效率。

（三）编制依据

1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）；

2.《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准（试行）>的通知》（自然资规〔2020〕5号）；

3.《福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）》（闽自然资发〔2021〕3号，以下简称《实施细则》）；

4.《福建省自然资源厅关于印发<福建省土地征收成片开发方案编制参考指南（试行）>的通知》（闽自然资发〔2021〕6号）；

5.《自然资源部办公厅关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）>的通知》（自然资发〔2020〕51号）；

6.《泉港区土地利用总体规划（2006-2020年）调整完善方案》；

7.《泉港区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标纲要》；

8.《产业结构调整指导目录（2019年本）》；

9.其他相关资料。

二、编制条件

（一）批而未供土地和闲置土地情况

截至2022年6月底，泉港区批而未供土地面积272.27公顷＜500公顷。2020年和2021年，泉港区批而未供土地处置率分别为17.20%和21.37%，均已超过15%，符合《实施细则》的要求。

截至2022年6月底，泉港区闲置土地面积248.67公顷＞50公顷。2020年和2021年，泉港区闲置土地处置率为分别为27.03%和34.51%，均已超过15%，符合《实施细则》的要求。

（二）开发区土地利用效率情况

泉港区共有1家省级以上开发区，福建泉港石化工业园区（省级）2018年、2019年和2020年土地集约利用评价排名均为第一名；均不属于连续三年排在全省后三名的情况，符合《实施细则》的要求。

（三）已批准土地征收成片开发方案实施情况

不存在已批准实施的土地征收成片开发方案连续两年未按方案实施的情形，符合自然资规〔2020〕5号文的规定。

三、基本情况

（一）成片开发位置、范围、面积

本方案成片开发范围位于泉港区界山镇，西至丹东线（G228）、东至龙马溪、南至滨海北路（G228）、北至海岸线，涉及泉港区界山镇东张村、河阳村、狮东村和鸠林村，共1个镇4个村；涉及1个国有单位，不涉及省级和国家级开发区。

根据实地勘测调查，本方案成片开发范围总面积91.9917公顷，其中：农用地78.9903公顷（耕地55.5698公顷），建设用地12.4556公顷，未利用地0.5458公顷。

（二）实施周期

综合考虑当地经济社会发展状况等因素，本方案实施周期为3年（2022年-2024年）。

（三）基础设施条件

1.交通

本方案成片开发范围位于泉港区天马小镇，规划区内道路分为主干路、次干路和支路三个层次的道路网结构；规划区对外交通主要依丹东线（G228）和滨海北路（G228）联系高速公路、泉港城区、界山镇区和枫亭镇区。该地块交通便利，区位优势明显，区域基础设施齐全，能基本满足建设所需的必要建设条件。

2.供电

片区供电电源引自110KV界山变电站。远期可以考虑临海变电站作为双电源。规划区内新设的10kV及以下导线均规划为电力电缆沿电力排管敷设，区内新建道路应预设电力缆管，为将来电缆下地提供通道。规划采用的电力排管规格有12φ150，9φ150，6φ150。电力缆管沿道路的东、南侧人行道敷设。

3.给排水

给水：远期用水由湄丰水厂供给。给水管道基本形成环状供水，局部区域可采用枝状供水。根据《泉港区市政工程专项规划-给水工程规划》，本规划区南侧滨海北路下有一根DN200供水干管，可供给本规划区。滨海干道下另有一根DN400-600供水干管，已建成投入使用，也可供给本规划区。

排水：排水体制采用雨污分流制。本区污水引至南侧界山1#泵站，近期纳入石化园区南垦片区污水处理厂处理，远期引至峰尾污水厂。规划污水管管径DN400-DN500，规划污水管埋地敷设采用HDPE缠绕结构壁增强管，过河架空部分采用钢管。区内各路段的雨水管道密切结合排洪沟及道路竖向规划进行布置，尽量减少管道埋深，减小管径，就近分散将雨水排入沟道或溪流，以减少转输管渠的长度。雨水管道系统采用重力流排放方式，充分利用地形、水系和场地设计标高进行合理分区，根据分散、就近和便于实施的原则，保证雨水管道以最短路线、较小管径就近接入排洪渠。

4.消防

片区所在规划区消防站主要依托规划区南侧约2公里处的一处二级消防站，用地规模0.42公顷，其能满足本区消防的需求，规划不再设置消防站用地。本区给水管网作为消防的主要水源应逐步形成环状，供水管网管径、消防火栓间距应符合国家相关标准。

5.通信

本次规划不设置邮政支局，根据规划区的规划布局及邮政服务半径要求，全区在E-07地块设有一个邮政所，新设邮政所建筑面积为150～200㎡。新邮政点可采用租赁形式，也可在适宜位置购置沿街门面房。本规划有线电视由泉港区有线电视台提供信号源，有线电视线路与电信线路同管沟敷设，按300～500个用户为片区设一个光机，并在交叉路口和光节点处设置手孔。

6.环境卫生

片区规划区环卫基础设施管理实现科学化和企业化；垃圾收集容器化达到100%，逐步实现垃圾分类收集；垃圾粪便清运机械化达到90%以上；道路清扫机械化程度≥80%；垃圾、粪便无害化处理率达到100%。规划采用小型机动车收运垃圾，垃圾转运站服务半径2～4公里，本区设置2处。

四、必要性和科学合理性分析

（一）必要性分析

1.做优做美特色小镇，推进小城镇特色化发展

“十四五”时期是开启全面建成社会主义现代化国家新征程的战略机遇期，也是泉港区全方位推动高质量发展超越的关键时期。在新一轮的征程上，泉港将把此次抗疫精神转化为齐心谋发展的自觉行动，继续坚持“创新立区、主业强区、港口兴区、生态美区、和谐安区”五区发展战略，全力建设“绿色石化名城、现代活力港城、山海宜居美城”，加快建成经济实力更强、创新活力更足、生态环境更美、城市功能更优、幸福指数更高的新泉港。因之前配套设施存在数量不足、建设滞后等问题，本方案将天马片区的发展定位为泉港北门户，形成以突出“低碳、智慧、专精特新”的食品加工基地和配套设施完善的新型小镇。规划形成“一带、两片区、三节点”的空间结构，以城镇住宅用地、教育用地、工业用地、商业用地为主，合理布局，保障泉港区健康发展，也有利于推动泉港区天马片区的产业升级，加快发展现代农业（渔业），使泉港区天马片区经济实力迈上新台阶。

做优做美特色小镇，推进小城镇特色化发展，更好发挥新型城镇化连接城乡、集结产业、吸纳就业等方面的积极作用。界山镇依托泉州市北大门优势，加快建设泉州北大门，以界山小城镇为建设空间集中连片开发，承接下朱、东凉、岭头、大前等搬迁人口，吸引仙游、枫亭的人流，为南山片区产业工人提供居住生活、休闲娱乐空间。

2.优化提升渔牧产业，提升乡村产业质量效益

随着渔牧行业进入转型升级阶段，以及绿色经济、数字经济、海洋经济、文旅经济的大力发展，“海洋文旅”成为泉港区天马片区发展的关键布局。当前，天马片区大力推进渔牧全产业链走生态、环保、绿色的环境友好型发展之路，坚定不移推动现代农业、渔业产业一二三产业融合发展。以白鸽山万亩产业基地为代表，建设鳗鲡数智化全产业链，打造现代农业（渔业）高新产业园；创新创造安全、健康、环保、绿色生态式“种养一体化”特种水产循环水养殖创新模式，运用生态内外双循环、鱼菜共生系统实现对养殖尾水的净化处理；创新“渔光一体”融合发展，形成绿色清洁能源+绿色健康水产的“双绿色”模式；依托物联网技术，推动现代渔业自动化、数据化、智能化、智慧化高质量发展。集团全力引领中国智慧“鳗鱼全产业链”文旅发展，为推进“海上福建”建设和海洋经济高质量发展树立产业标杆。

3.加强教育设施配套，推进教育高质量发展

随着国家放开“三胎”政策，新生儿不断增加，就学压力不断加大。为保障当地学生就学需求，当地政府适时规划新建学校，新增教育用地3.8866 公顷，增加学位，可提供学位1200个，补齐短板。泉港区界山镇整合教育资源，加强基础教育设施，提升基础教育办学水平，加快片区中小学和幼儿园扩容建设，持续深化教育改革，大力提高义务教育办学条件，有效完善基础设施。对天马片区进行成片开发，将依托生态优势，建设商业用地、城镇住宅用地等项目，满足群众对于安全、休闲、居住方面的需求；落实片区配套小学建设，引进人才，加快推进教育现代化，稳步提升教育质量，切实增强人民群众教育获得感和满意度，促进天马教育事业优质均衡发展。实施督导评估，督促学校深化实施发展素质教育，提高教育教学质量，加强教育设施配套，推进泉港区教育高质量发展。

（二）科学合理性分析

规划区属于近海滩涂区，区内地势平缓，地形起伏变化不大，总体呈西北高东南低态势，区内陆域高程一般在 1.3-11.6 米之间；为南亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候温暖湿润，雨量充沛。

方案成片开发范围位于土地利用总体规划确定的允许建设区和有条件建设区，符合土地利用总体规划，并将有效衔接泉港区天马片区的控制性详细规划。同时，将全面加强防洪排涝、防灾减灾规划建设；防洪标准采用 50 年一遇，排涝标准采用 10年一遇。涉及耕地部分，将加强耕地保护措施，按规定落实耕地占补平衡。

五、主要用途和实现功能及公益性用地比例

本方案用地总面积91.9917公顷，主要用途为工矿用地（工业用地）、商业服务业用地（商业用地）、居住用地（城镇住宅用地）。其中工业用地面积33.3994公顷，实现建设厂房，促进工业生产功能；商业用地面积1.0167公顷，实现提供商业服务功能；城镇住宅用地面积20.4550公顷，实现居住开发、改善人居环境功能；城镇社区服务设施用地面积0.3715公顷，实现建设城镇居住生活配套的社区服务设施功能；教育用地面积3.8866公顷，实现提供小学学校教学活动场所、完善教育设施功能；环卫用地面积0.1118公顷，实现改善城市卫生环境功能；公园绿地面积3.8222公顷，实现建设公共活动空间，调节环境功能；防护绿地面积7.4328公顷，实现隔离噪音，美化环境，降低污染功能；广场用地面积0.8755公顷，实现游憩、健身、集会和避险功能；交通场站用地面积0.4708公顷，实现社会停车场建设功能；城镇道路用地面积20.1494公顷，实现完善城镇内部交通系统功能。

公益性用地包括城镇社区服务设施用地、教育用地、环卫用地、公园绿地、防护绿地、广场用地、交通场站用地、城镇道路用地，合计37.1206公顷，占用地总面积40.35%，符合自然资规〔2020〕5号文规定。

六、拟建项目及实施计划

本方案用地总面积91.9917公顷，其中涉及已完成实施面积7.6781公顷，故拟安排实施项目面积84.3136公顷，计划实施周期为2022年-2024年，3年内实施完毕，其中：2022年实施面积15.8559公顷，完成比例18.81%，拟建工业用地项目、居住项目；2023年实施面积28.0052公顷，完成比例33.21%，拟建工业用地项目、居住项目；2024年实施面积40.4525公顷，完成比例47.98%，拟建工业用地项目、零售商业用地项目、居住项目、小学用地项目、社区服务中心项目、环卫设施项目、停车场项目、公园绿地项目、防护绿地项目、广场用地项目、路网项目。

七、合规性分析

（一）国土空间规划

泉港区国土空间规划暂未批准实施，根据《泉港区土地利用总体规划（2006-2020年）调整完善方案》，本方案成片开发范围位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内。本方案已纳入城镇开发边界最新成果确定的城镇集中建设区内，泉港区人民政府承诺将土地征收成片开发范围纳入过渡期城镇开发边界及国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，并符合规划管控要求。

（二）国民经济和社会发展规划、年度计划

本方案符合泉港区现行国民经济和社会发展规划，《泉港区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标纲要》预期目标：到2025年，产城融合发展迈出实质性步伐，“沿湾向海”中心城区聚核成型，中心城区的综合承载力、核心竞争力、辐射带动力明显提升，城市能级和区域辐射带动能力显著增强，高颜值新港城魅力初绽。

规划与新型城镇化和乡村振兴协同推进，城乡区域发展协调性明显增强，高品质城市风貌基本形成，促进产城融合，带动周边区域发展，有利于推动“十四五”规划目标、任务的完成。本方案已纳入泉港区2022年度国民经济和社会发展计划。

（三）占用永久基本农田和其他法律法规规定不允许占用或开发的

本方案不占用永久基本农田、生态保护红线，不涉及省级以上重要湿地、省属国有林场和饮用水水源保护区等保护区域和其他法律法规规定不允许占用或开发的情形。

八、效益评估

（一）土地利用效益评估

实施成片开发，合理安排用地规模、结构和布局，因地制宜配置用地，提高现有用地使用效益，加强基础设施、通信用地等用地配套，优化土地利用空间格局。本方案拟新增工业用地33.3994公顷，投资强度不低于3000万元/公顷，容积率不低于1.0、建筑限高24米、建筑密度≥40%；城镇住宅用地20.4550公顷，容积率不低于1.0、建筑限高80米；商业用地1.0167公顷，容积率不低于1.0。

（二）经济效益评估

实施成片开发，一是符合区域定位，发展泉港区天马片区，促进区域产业集聚发展，推动区域教育和相关的服务业的发展;二是推动鳗鱼产业链以及零售商业的发展，带动区域增长，促进产业结构调整，成为新的城市经济增长点之一，促进区域税收增长，增加当地财政实力，预计总投资不低于30亿，年产值不低于2亿，年税收不低于1.1亿。

（三）社会效益评估

实施成片开发，一是加快片区内教育等公共配套服务设施的完善，以提高居住区的质量，促进便民生活圈的打造，提升片区居民的舒适度和幸福感，拟建学校有利于缓解中心城区的小学就学压力，预计可提供学位1200个；二是有利于片区内道路系统的完善，提升通达性，方便居民出行和货物运输；三是吸引人口入住，有利于商业发展，本方案预计可提供就业岗位1500个，增加居民收入。

（四）生态效益评估

实施成片开发，具有一定的生态效益。一是设置绿地与开敞空间用地12.1305公顷，有利于防尘降噪，改善区域环境质量；二是加强生态环境保护措施，加强对噪声、大气、水污染等的管控，严格落实排放标准。排水体制采用雨污分流制，成片开发范围内产生的污水在初步处理达标后经市政污水管网排入石化园区南垦片区污水处理厂；三是项目建设和运营期间，坚持“预防为主，防治结合，综合治理”的原则，各部门共同采取措施，对污染进行联合防治，以达到国家及地方有关环境保护方面的标准和规定。同时，企业在生产过程中无生产废水，排放生活污水，并且进入污水处理站的废水经过延时回流池过滤后捞起表面漂浮油渣装桶销售。经回流去表层油渣后的污水进入隔油池进行除油处理，污水经隔油分离油后进入调节池，在调节池进行待处理废水的水量调节后进入厌氧处理，经厌氧后的废水抽入生化污泥曝气进行活性污泥处理。污水经活性污泥处理后再通过一道离心重力沉降程序分离活性污泥和处理后废水，废水再经二道沉淀池沉淀后经标准排放口合格排放，并且调整合理的污泥回收入曝气池的大小，绝对不允许出现活性污泥外溢。

方案涉及用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前将依法进行土壤污染状况调查，确保符合规划用途土壤环境质量要求。同时，依照《中华人民共和国土壤污染防治法》相关规定，对开发建设过程中剥离的表土，将单独收集和存放，符合条件的将优先用于土地复垦、土壤改良、造地和绿化等；禁止将重金属或者其他有毒有害物质含量超标的工业固体废物、生活垃圾或者污染土壤用于土地复垦。在开发过程中，严格按照《工矿用地突然环境管理办法（试行）》第七条要求，开展工矿用地土壤和地下水环境现状调查，并且严格按照相关法律法规落实环境保护措施，确保满足周边及下游环境质量与安全要求。本方案在建设期和运营期间严格按照有关要求做好土壤、地表水体、地下水、大气、噪声和固体废物的污染防治工作。

九、结论

本土地征收成片开发方案符合泉港区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入国民经济和社会发展年度计划，符合部省规定的标准，做到了保护耕地、维护农民合法权益、节约集约用地、保护生态环境，能够促进泉港区经济社会可持续发展。

十、附图