工作指导意见（试行）》的通知

各镇人民政府、山腰街道办事处，区直有关单位：

《泉港区宅基地及房屋确权登记工作指导意见（试行）》已经2023年区政府第23次政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

泉州市泉港区自然资源局     泉州市泉港区住房和城乡建设局

泉州市泉港区农业农村和水务局     泉州市泉港区城市管理局     

                                  2023年7月26日

（此件主动公开）

泉港区宅基地及房屋确权登记工作指导

意见（试行）

为贯彻落实《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《福建省人民政府办公厅关于印发福建省加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案的通知》（闽政办〔2014〕167号）、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）等文件精神，进一步规范和加快推进全区农村宅基地使用权和房屋所有权的不动产确权登记发证工作，切实解决全区宅基地历史遗留问题，结合我区实际，制定本指导意见：

一、明确确权登记发证的范围

本指导意见只适用于泉港区内占地建设尚未确权登记的宅基地以及符合登记条件的宅基地房地一体登记。

二、明确确权登记发证的原则

（一）坚持不变不换及房地一体登记的原则

坚持不变不换原则，不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地使用权证书继续有效。对于已办理宅基地使用权登记的房屋，在补充地上房屋调查后可办理房地一体登记。

（二）规范确认宅基地使用权主体

宅基地使用权应该按照省政府规定的面积标准，依法确认给本集体经济组织成员。

1.对非本集体经济组织成员，因地质灾害防治、新农村建设、移民、拆迁安置等集中迁建，在符合土地利用总体规划以及村镇规划的前提下，经本集体经济组织大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可办理不动产登记。

2.已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用宅基地的，可办理不动产登记，在《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

3.非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该集体经济组织出具证明并公告无异议的，可办理不动产登记，在《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为非本集体经济组织成员”。

三、明确宅基地及房屋确权登记相关问题

（一）超批准面积建设的宅基地确权登记问题

按照不同的历史阶段对超批准面积建设的宅基地进行确权登记发证。

1.对1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

2.对1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过省政府规定120平方米标准的，按本《意见》作出处理后，按120平方米予以确权发证，并在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明“超过标准xx平方米面积”，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按照省政府规定的面积标准重新进行确权登记。

（二）违法占地建设的宅基地确权登记问题

对于违法用地行为发生在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2012年12月31日前的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，土地利用现状为建设用地的，该违法占地建设行为依法依规处理后，经所在镇人民政府（街道办事处）批准补办用地审批手续后，以镇、村为单位组件上报区自然资源局，经区自然资源局审核后，按照省政府规定的120平方米面积标准予以登记发证。其超出面积部分按照本条第一款第2项处理。

1.1987年1月1日至1998年12月31日期间违法占地建设的宅基地，按53元/㎡的标准收取土地补偿费。

2.1999年1月1日至2012年12月31日期间违法占地建设的宅基地，按100元/㎡的标准收取土地补偿费。

3.2013年1月1日之后违法占地的宅基地暂不予以补办用地手续，待上级明确处置意见后另行处理。但在2013年1月1日至2016年12月31日期间因违法占地建设已经由原区行政执法局、原国土分局处罚过，且不在自然资源部下发的乱占耕地图斑及每年度下发的卫片执法图斑等范围内的宅基地，符合土地利用总体规划、村镇规划的，土地利用现状为建设用地的，可按照1999年1月1日至2012年12月31日期间违法占地建设的宅基地补偿标准予以收取土地补偿费后，由所在镇人民政府（街道办事处）按照《泉港区农村宅基地和村民住宅建设管理规定》（泉港政综〔2021〕35号）相关规定予以补办用地手续，向区不动产登记中心申请办理确权登记手续。

4.原经区政府批准同意但尚未经有权机关批准用地的项目拆迁集中安置小区、新村建设、石结构房屋改造用地，土地利用现状为建设用地的，由所在地村委会、镇人民政府（街道办事处）审核相关安置等信息后报区自然资源局，由区自然资源局审核，在退出原宅基地并注销登记后，予以办理不动产权登记。

5.原经各级批准的住房困难户、危房户等安居工程，土地利用现状为建设用地的，由所在镇人民政府（街道办事处）按照《泉港区农村宅基地和村民住宅建设管理规定》（泉港政综〔2021〕35号）相关规定予以补办用地手续后，向区不动产登记中心申请办理确权登记手续。

6.原2001年清理个人违法占地建房期间已制未领取的集体土地使用权证由区自然资源局予以注销，并按本意见中违法占地时间节点收取土地补偿费并补办用地审批手续后，予以重新办理不动产权登记。

（三）“一户多宅”宅基地的确权登记问题

严格执行宅基地“一户一宅”政策，分情况处理“一户多宅”问题。

1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后违法占地建设的宅基地，属“一户多宅”且单门独户的，应当在拆除旧宅并将旧宅基地腾退交由村民委员会或村民小组重新安排使用后，申请注销旧宅基地登记，在扣除所腾退的旧宅基地占地面积后，剩余部分按违法占地建设的年度及标准收取土地补偿费，并按不超过120平方米给予补办用地审批手续后，予以办理不动产权登记。

2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后违法占地建设的宅基地，属“一户多宅”但属于多户共有的，应当签订旧宅基地退出合同（承诺退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用，未按约定按时腾退将承担违约责任），注销旧宅基地登记，在扣除所腾退的旧宅基地占地面积后，剩余部分按违法占地建设的年度及标准收取土地补偿费，补办用地审批手续后予以办理不动产权登记。

依法继承房屋取得的宅基地除外。

（四）房地一体登记问题

坚持房地一体登记原则，对于已完成地籍调查的宅基地，应进一步核实完善地籍调查成果，补充开展房屋调查，形成满足房地一体登记要求的权籍调查成果。

1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的房屋，按现状层数及建筑面积登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后有合法宅基地手续及房屋建设审批手续（建设位置未发生位移），按批准的层数及建筑面积登记；现状层数及建筑面积少于批准面积的，按现状层数及建筑面积办理登记。

2.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的房屋，有合法宅基地手续或已经处理完成的违法占地建设宅基地没有房屋建设审批手续的，在申请办理登记时无需提交符合规划或建设的相关材料，由村委会公告15天无异议，经镇人民政府（街道办事处）审核，按照不超过三层范围办理登记。超过三层部分不予确权登记。

3.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后至2017年1月1日期间建设的房屋，有合法宅基地审批手续或已经处理完成的违法占地建设宅基地没有房屋建设审批手续，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，且已经原区行政执法局处罚过的房屋（房屋现状建筑超过处罚时建筑面积的，需重新审核是否可消除规划实施影响，并按要求补充处罚到位），由区自然资源局审核并出具的规划意见，区不动产登记中心根据审核结果可按总层数不超过三层范围办理登记。超过三层部分不予确权登记。

对有合法建设审批手续但超层超审批面积的，且未经区城市管理局处罚的房屋或已经处罚但未到位的房屋，经区自然资源局审核并出具的规划意见后，由区城市管理局按100元/㎡的进行处罚后，区不动产登记中心按原审批面积及层数办理登记。

对没有合法建设审批手续，且未经区城市管理局处罚的房屋，经区自然资源局审核并出具的规划意见后，由区城市管理局按200元/㎡的进行处罚后，区不动产登记中心按总层数不超过三层且总建筑面积不得超过300平方米办理登记。

4.2017年1月1日后建成没有建设审批手续的房屋，不予确权登记。

（五）违法占地的宅基地及房屋建设时间认定问题

农村村民建房以及占用宅基地时间，采取村民申报——村委会核实并公示——镇人民政府（街道办事处）审核盖章的方式确认。

各镇人民政府（街道办事处）、区自然资源局应依据1997年、2012年的现状地形图，各年度变更影像图、2017年航拍图、2020年度自然资源部下发的乱占耕地图斑以及历年卫片执法图斑等对申请确权登记宅基地及房屋的占地建设、房屋建设时间进行审查。

四、规范农村集体土地确权登记发证行为

坚持房地一体登记原则，严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。

（一）确权登记程序

1.申请。申请人向村委会提出申请，并按要求提交身份证、家庭成员户口簿、房屋照片、土地权属来源、房屋建设审批材料等相关材料，并填写《不动产登记申请表》等申请材料。已纳入2016年我区开展农村地籍与房屋调查的房屋，位置未发生变化的，可不提供测绘资料。

2.初审。由申请人对宅基地及房屋建设时间等进行承诺，由所在村委会对宅基地及房屋产权、占地及建设时间、宗地面积、建筑面积、四至范围、“一户一宅”以及是否存在纠纷等进行初审并在村委会公告栏发布公告，公告期30天。公告期满无异议或异议不成立的，由所在村委会出具相应的证明，填写初审意见，报镇人民政府（街道办事处）自然资源所、农办进行复核。

3.复核。镇人民政府（街道办事处）国土资源所、农办组织现场踏勘，并对拟申请登记宅基地及房屋申请人的家庭、宗地及地上房产、宗地四至等信息进行核实（主要是核实“一户一宅”、权属来源、地类、面积以及地上房产建设时间等相关信息）。

4.处理。涉及违法占地的宅基地，由镇人民政府（街道办事处）以村为单位上报区自然资源局，区自然资源局复核占地建设时间及是否为乱占耕地图斑后将复核结果反馈至镇人民政府（街道办事处），并由区自然资源局对符合条件的作出补缴土地补偿费的通知。

2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行之后未经审批建设的房屋，由区自然资源局审核并出具的规划意见后（是否符合规划要求或是否可消除对规划实施影响），由镇人民政府（街道办事处）汇总结果报区城市管理局。由区城市管理局作出处罚决定。

5.批准。违法占地及建设行为经依法依规处理后，由镇人民政府（街道办事处）审核，给予补办用地审批手续。

6.登记。合法占地建设或依法依规处理后的房屋，由镇人民政府（街道办事处）以村为单位按批次报送区不动产登记中心审核，符合条件的，由区不动产登记中心予以办理房地一体登记。

对于原为本集体经济组织成员在农村自建的宅基地及房屋后，户籍迁出本集体经济组织的，即农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权，参照本意见执行，予以确权登记。

   （二）有下列情形之一的，不予登记：

1.除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的。

2.城镇居民在农村购买住宅或违法建造住宅的。

3.将原住宅出售、出租、赠与或改作生产经营用途，申请其他宅基地使用权登记的。

4.位于已经上级有权机关批准农转用审批项目用地范围内的（由区自然资源局审核）。

5.对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地的。

6.不符合土地利用总体规划、村镇规划的。

7.不动产权属存在争议以及其他依法不予登记的情形。

五、其他事项

（一）区自然资源局、农水局应出台土地综合整治相关意见，指导各镇人民政府（街道办事处）组织实施，有效盘活有限的土地资源。

各镇人民政府（街道办事处）应成立农村土地综合整治领导小组，摸清底子，选好试点村，先行先试，广泛宣传发动，依据镇村规划对农村村民退出的宅基地进行统一的盘活利用。

（二）本意见由泉港区自然资源局、泉港区城市管理局负责解释。

（三）本意见自2023年7月26日起施行，有效期至2025年7月25日。