各村党（总）支部、村委会，镇机关有关股室、镇直各单位：

为进一步推动全镇物业管理水平再上新台阶，经研究，现将《前黄镇2026年物业服务质量提升工作方案》印发给你们，请认真遵照执行。

                      泉州市泉港区前黄镇人民政府

2026年3月31日

（此件主动公开）

前黄镇2026年物业服务质量提升工作方案

为深入贯彻落实中央纪委、住房和城乡建设部关于集中整治物业服务突出问题的重大民生实事工作部署，以及《泉港区推进村（社区）物业服务管理提升工作三年行动方案》文件要求，严格执行《泉港区2026年物业服务质量提升工作方案》（泉港物综〔2026〕1号）文件精神，结合我镇工作实际，特制定本工作方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面落实习近平总书记关于城市工作的重要论述、党建引领基层治理重要指示批示精神，聚焦前黄镇小区物业领域群众反映强烈的突出问题，坚持党建引领、属地负责、部门联动、业主自治、标本兼治，推进“五升两降”任务落地见效（党组织覆盖率、业委会组建率、物业服务质量、群众满意度、物业缴费率稳步提升，投诉量、无物业小区数量持续下降），不断提升群众的获得感、幸福感、安全感，构建“幸福社区、人人参与”的基层治理共同体，推动我镇物业管理水平再上新台阶。

二、重点任务

（一）集中整治突出问题。重点整治住宅小区物业服务质价不符问题、共用设施设备安全维护不到位问题、维修资金管理使用不规范问题、住宅老旧电梯更新不及时问题、侵占业主公共收益问题以及群众反映强烈的其他问题（整治问题清单及工作任务安排详见附件1、2）。对整治过程中发现群众反映突出问题相关部门不作为、慢作为甚至推诿扯皮、乱作为的依纪依规进行处理。

（二）优化小区治理体系。推动小区党组织、业委会、物业服务企业“三支队伍”和小区党组织书记、业委会主任、物业经理“三个一把手”从“有没有”向“好不好”转变，常态化落实小区党组织、物业经理评星工作，进一步建强以党员为主体的街巷长、楼栋长、兼职网格员队伍。2026年10月底前完成业委会全覆盖培训，完成首轮业委会履职评价工作，组织更新业委会“人选库”并对不能正常开展工作的业委会进行改选、换届。村（居）每月常态化组织由社区党组织、小区党支部、物业服务企业、业委会（业主代表）、挂钩部门等“五方”共同参加的物业管理联席会议制度，协调解决居民反映的小区物业管理问题。

（三）提升物业服务品质。提升物业服务质量，强化履约监管。推广使用《住宅物业“好服务”示例图册》《既有住宅小区“好房子”改造指引》《住宅小区防汛防台风应急指南》，抓实小区保安、物业服务质量星级评价、安全生产标准化创建等标准体系，推动物业服务规范化。落实物业收费与服务水平相适应原则，规范签订物业服务合同。

（四）改善小区人居环境。全面摸排小区消防设施、燃气管道等重点设施设备运行情况，对无法正常运行或带病运行的设施落实临时性安全措施，及时组织修复或更新。建设住宅小区消防管网压力在线监测系统，推动住宅小区新建（改造）消防设施同步配套“物联网”监测设备。年底前，实现住宅小区消防控制室消防设施操作员持证上岗率达到70%以上、房屋安全管理员配备率达到80%以上。持续开展住宅小区电梯维保、消防维保行业专项整治行动。

（五）规范共有资金管理。深化住宅小区公共收益“业账社审”监管模式。推广使用“物业管理小微权力监督小程序”，定期开展抽查检查，推动“业账社审”机制常态化运行。持续开展住宅专项维修资金清欠催缴工作，守护小区“养老金”。

（六）发挥司法联盟作用。加强部门协同联动，建立健全线索移送、联合检查、联动执法、定期会商的工作机制，形成监管与执法合力。规范设立小区调解室，推动“三官一律”（法官、检察官、警官、律师）下沉小区，公示联系方式，提供法律咨询、纠纷调解、普法宣传等服务，推动矛盾纠纷源头化解。通过调解、发出支付令等方式化解恶意欠缴物业费行为，保障守约业主及物业服务企业合法权益。建立健全严管重罚住宅小区破坏建筑主体和承重结构等装修行为处置机制，坚持发现一起，严肃查处一起，坚决遏制存在安全隐患的装修行为。

（七）引导行业转型升级。完善市物业综合监管平台信息，引导物业服务企业建设智慧物业服务信息平台，运用智能门禁、监控、停车、工单等智能化管理手段，提升服务效率和品质。力争小区物业服务信息平台覆盖率达到60%以上，实现服务响应高效化、管理精细化。针对物业项目经理等重点岗位人员开展物业服务标准化培训。同时通过免费开放在线课程、丰富培训课程资源等方式，支持物业服务企业加强内部员工培训。引导物业服务企业拓展服务功能，配合社区推进养老食堂建设，提供助餐、助医、助洁等养老服务；探索开展托幼、课后托管、小孩接送等便民服务，丰富物业服务内涵，提升群众生活便利度。

（八）推进社区共建共享。加快骑手友好型小区建设，优化物业小区骑手通行管理，全通行小区设置路线引导和禁行标识、限行小区规划骑手停车专用区域、步行小区配置转运手推车等工具、禁入小区设置智能取餐柜，实现快递末端服务精准覆盖，兼顾社区安全与生活便利。做实社区近邻“1+X”功能场景应用，打造一批四点半学堂、兴趣课堂、邻里共享厨房等特色邻里服务场景。进一步建强小区志愿者队伍，年底前住宅小区志愿者队伍覆盖率达到95%。

三、保障措施

（一）压实责任，闭环推进。各责任单位3月底前制定细化方案，将任务分解到人、明确时限，村委会全程落地执行，每季度党政主要领导专题调度，及时破解堵点难点，确保各项工作按节点销号。

（二）强化部门，协同发力。健全完善跨部门协同联动工作机制，各成员单位要严格对照自身职责分工，主动认领工作任务，坚决杜绝各自为政、推诿扯皮现象。建立定期会商、信息共享、联合行动、问题交办闭环机制，住建、城管、市场监管、公安、消防等部门要聚焦物业收费监管、设施设备维护、安全隐患整治、公共收益管理等重点工作，密切配合、同向发力，形成上下贯通、左右联动、齐抓共管的工作格局。

（三）从严督查，强化监管。建立常态化督查督导机制，镇纪委将全程跟进、全程监督物业治理各项工作推进情况，采取定期检查、随机抽查、暗访督查、群众满意度回访相结合的方式，对各村（社区）、各成员单位工作落实进度、问题整改成效、责任履行情况进行全方位、全覆盖督查。对整改不力、屡改屡犯、造成不良影响的，依规依纪严肃追责问责，以严督实查倒逼工作落实，确保物业治理各项工作不折不扣落地执行。

（四）宣传引导，营造氛围。构建全方位、多层次、广覆盖的宣传引导体系，充分利用线上线下多种载体，广泛宣传物业服务质量提升、小区环境整治等相关政策文件、工作要求，引导业主积极参与，营造共建共治共享的良好氛围。同时，积极引导广大业主主动参与小区议事协商、志愿服务、监督评价等工作，营造人人关心、人人支持、人人参与小区治理的良好社会氛围。

附件：1.集中整治问题清单

      2.集中整治重点任务安排

      3.物业服务企业集中问题整治自查自纠表

附件1

集中整治问题清单

（一）住宅小区物业服务质价不符问题

1.未按物业合同约定服务内容和标准提供服务：物业小区物业服务合同未备案；合同不规范、不明晰，服务标准缺失；消控室等关键岗位人员无证上岗；拖欠物业服务一线员工工资，保洁清扫、绿化修剪、安保巡逻频次未达合同标准，工作人员服务态度差。

2.未履行信息公示和报告义务：未按规定在小区醒目位置公示服务内容、服务标准、收费标准、公共收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并向业主大会、业委会报告；公示内容不明晰、不完整。

3.安全秩序维护不到位：对占用、堵塞消防通道，电动自行车及电池进入建筑内公共门厅、楼梯间、电梯轿厢、“飞线充电”等违规行为，未履行发现、劝阻、制止、报告职责；对外墙瓷砖脱落、墙体开裂等建筑本体安全隐患，未及时设置警示、围蔽，未制定方案并报告。

（二）共用设施设备维护不到位问题

4.共用设施设备巡查不规范：未制定覆盖电梯、消防、供水、配电、安防、防涝等方面的巡查计划；人员未按规定的频次、路线和标准进行实质性检查；巡查记录虚假或缺失，记录无法真实反映设备状况与巡查过程。

5.共用设施设备维护保养不到位、维修不及时：消防、电梯等共用设施设备保养不到位，故障频发、带病运行，未及时拟定方案组织业主开展维修、更新和改造；未及时疏通修复公共排水管道及化粪池；公共照明损坏、缺失未及时更换。

6.其他共用设施维护缺失：儿童游乐设施、健身器材存在损坏、锈蚀时，未设置安全提示或及时维修；未对公共卫生间、垃圾房等设施进行日常维护清洁；未及时排查修复井盖缺失、破损、松动及防坠网缺失、老化等问题。

（三）维修资金管理使用不规范问题

7.维修资金建账和信息公布不规范：未按有关规定以物业服务区域为单位设账，未按房屋门户号设分账；资金收支记录混乱，无法快速、准确地核定相关业主的账户余额及应分摊份额；未公布维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；未公布发生列支的项目、费用和分摊情况。

8.应急使用程序繁琐、时效性差：应急使用流程未根据实际优化，申请材料准备难、审批周期过长；对电梯停运、消防瘫痪等符合应急使用条件的共用设施设备故障，物业服务企业未及时报告、组织协助启动应急维修资金申请程序。

9.侵占、挪用维修资金：管理部门或机构将维修资金产生的利息、收益等增值部分，用于发放本单位或系统内人员的工资、津贴、福利等支出；物业服务企业或业委会通过编造虚假维修工程、虚报工程量与造价等方式，违规套取维修资金。

（四）住宅老旧电梯更新不及时问题

10.群众反映强烈但未及时申报更新：小区业主对电梯更新意愿强烈，已就电梯更新方式、出资方案、更新后管理及维保方案等达成一致，并书面委托物业服务企业代为申报更新，但物业服务企业拒绝履行职责，漠视业主诉求，未及时向相关部门提交更新申报，或阻挠、拖延电梯更新改造进程。

（五）侵占业主公共收益问题

11.公共收益底数不清、管理不规范：未以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账；公共收益收支记录不完整、凭证缺失，无法提供清晰账目供业主或业委会查询；对业主大会或业委会提出的对公共收益收支情况进行审计的要求，无正当理由拒不配合或设置障碍。

12.擅自利用小区共有部分经营：未征得业主、业主大会同意，擅自利用小区内架空层、公共场地、公共道路等共有部分进行经营活动。

13.未公示公共收益收支情况：未在每季度的首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在物业服务区域内醒目位置公示；未按照统一格式公示公共收益收支情况；公示时间不足，或张贴在隐蔽位置；公示内容笼统模糊，未具体到每笔收入来源（如广告位租赁、停车费、场地租金等）。

14.违规侵占小区公共收益：未经业主大会或相关业主共同决定，擅自使用公共收益支付本应由物业服务企业承担的成本（如弥补物业费不足、员工奖金、设备维修费等）；将公共收益直接用于非约定用途，或长期滞留于企业账户不进行分配、转存。

（六）群众反映强烈的其他问题

15.违规催缴物业费：以未交纳物业费为由，擅自限制业主使用电梯、开启门禁、停放车辆；对未交费业主采取停水、停电、停气等违法方式进行胁迫。

16.物业合同终止后拒不退出项目：合同终止后，拒绝移交或不完整移交物业服务期间形成的图纸、档案、业主名册、维修记录以及物业管理用房、设施设备等；在新旧物业服务企业交接时，组织原工作人员聚众阻挠，拒不撤离管理项目；散布不实信息，煽动部分业主或员工阻碍交接工作正常进行。

17.其他问题：存在擅锁屋顶、封闭通道等影响消防逃生安全的违法违规行为；物业服务企业阻挠业主召开业主大会成立业委会；小区业委会擅自决定小区重大事项（如选聘/解聘物业）；住宅小区破坏建筑主体和承重结构等装修行为。

附件2

集中整治重点任务安排